[부동산 경매 분석] 서울 최고의 가성비 단지 백련산힐스테이트1차 전용84㎡ / 2023타경2271

백련산힐스테이트1차 경매, 2023타경2271

"사건 기본정보"

■ 대상 물건 : 서울시 응암동 백련산힐스테이트1차(서울시 은평구) 103동 304호

■ 면 적 : 전용 84㎡

■ 최소입찰가 : 5억 8,960만원

■ 필요보증금 : 5,896만원 이상

■ 입찰일 : 2024년 4월 23일 (화)

■ 법 원 : 서울서부지방법원(애오개역 인근)

■ 사건번호 : 2023타경2271

 

 

"단지 정보"

■ 입 지 : 백련산뉴타운의 단지 중 하나

 

이전에 백련산힐스테이트3차 경매 물건,

그다음엔 백련산힐스테이트2차 경매 물건이 나오더니

이번에는 백련산힐스테이트1차 경매 물건이 나오네요 ㅋㅋㅋㅋ

 

https://flipfloprealestate.tistory.com/entry/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EA%B2%BD%EB%A7%A4-%EB%B6%84%EC%84%9D-%EC%9D%91%EC%95%94%EB%8F%99-%EB%B0%B1%EB%A0%A8%EC%82%B0%ED%9E%90%EC%8A%A4%ED%85%8C%EC%9D%B4%ED%8A%B83%EC%B0%A8-%EC%A0%84%EC%9A%A959%E3%8E%A1-2023%ED%83%80%EA%B2%BD56124

[부동산 경매 분석] 응암동 백련산힐스테이트3차 전용59㎡ / 2023타경56124

 

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[부동산 경매 분석] 응암동 백련산힐스테이트2차 전용84㎡ / 2023타경55602

 

우선 기본적인 사항부터 말씀드리자면,

6호선 새절역 직선거리 도보 16분

6호선 응암역 직선거리 도보 15분으로,

양심적으로 지하철이 도보권에 있다고 보기엔 어렵습니다.

 

심지어 역에서 아파트로 가는 길이 엄청난 언덕길이어서 더 쉽지 않습니다.

이전에 백련산힐스테이트2차 분석할 때

힐스테이트백련산4차 뒤부터 엄청난 언덕이 시작된다고 하였는데,

백련산힐스테이트1차는 백련산힐스테이트2차보다도 뒤에 있어

더 심한 언덕이라고 보시면 될 것 같습니다.

 

그래서 보통 아파트 단지 바로 앞에 다니는 마을버스를 애용합니다.

 

새절역이 도보권에 있지는 않지만,

마을버스 타고 나가면 쉽게 접근 가능한 새절역에

여의도로 바로 가는 서부선이 생길 예정임에 따라

추후 여의도 접근성은 개선될 여지가 있습니다.

 

다행히 초등학교는 초품아 단지로, 연은초 직선거리 도보 5분입니다.

 

 

제가 이 단지를 최고의 가성비 단지라고 말씀드리는 이유를 조금 설명드리자면,

 

서울에 브랜드아파트들이 이정도로 몰려있는 곳 중에

저렴한 곳을 저는 두곳을 꼽을 수 있다고 생각하는데,

하나는 마곡역~발산역~우장산역 사이에 있는 '수명산파크' 단지들,

그리고 다른 하나는 이 백련산뉴타운 단지들이라고 생각합니다.

 

그리고 그 두 곳 중에 살기에 상대적으로

백련산뉴타운 단지들이 낫다고 생각하는데,

그 이유는 '수명산파크' 단지들은 공항 근처 + 실제 비행기가 지나가는 경로여서

비행기 소음이 조금 심한 편입니다.

상권 등은 수명산파크가 조금 더 낫지만,

그 외의 교통 등을 따져보았을 때 미세하게 백련산뉴타운이 낫다고 생각하기도 하구요.

 

어쨌든 이런 논의를 통해 말씀드리고 싶은 것은,

절대적으로 좋은 단지라고 말씀드리기는 어렵지만,

가성비를 생각했을때는 서울 내에서 최고라고 생각한다는 것입니다.

 

시세 얘기는 뒤에서 좀 하겠지만,

서울에서 이정도 입지에 전용84제곱미터를 8억대에 살 수 있는건

분명 가성비가 좋다고 표현할 수 밖에 없는 부분이라고 생각합니다.

  

 

■ 평면도 : 구조와 향이 조금 아쉬운데,

남서향 2-Bay, 북서향 3-Bay여서

채광이 조금 아쉬울 수 있을 것 같습니다.

 

그리고 베란다도 선호되는 판상형(앞뒤 베란다)이 아닌

앞옆 베란다 구조여서 아쉬운 부분이 있습니다.

 

 

 

■ 그 외 기본 정보 : 11년도, 1106세대

 

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"분 석"

■ 임차인 현황 : 소유자 점유 중으로 추정

  ※ 받을 배당이 없고, 소유자의 경우 대개 집에 대한 애착이 강한 경우가 많아,

      낙찰 후 명도 시 명도가 상대적으로 어려울 수 있음.

 

 

■ 인수되는 권리 : 소유자 거주중임에 따라 추가 인수되는 권리 없음

 

■ 현재 시세 추정 : 약 7.5억 정도로 추정

  ※ 추정 근거 : 1. 동일평수 동일구조 23.11월 8.7억(14층) 거래

                        2. 비슷한 평수 비슷한 구조 23.9월 8억(10층) 거래

                        3. 동일평수 동일구조 현재 매물 최저가 8.2억(2층)

                        4. 경매 물건은 저층(3층) 비선호향(남서, 북서향) 매물

                        ☞ 종합적으로 감안하여 약 7.5억 정도로 추정

 

 

■ 예상 낙찰가 : 6.5억

  ※ 추정 근거 : 1. 권리관계 복잡하지 않은 인기 있을만한 물건

                        2. 같은날 같은곳에서(23.4.23 서부지방법원 경매)

                           DMC파크뷰자이(2023타경56360)

                           신촌푸르지오(2023타경56858)

                           등 훨씬 더 인기 많은 단지의 경매 진행.

                           개인적으로는 만약 다중 낙찰의 가능성 때문이라도

                           사람들이 중복입찰은 지양하기 때문에,

                           틈새시장의 기회가 있을 것이라고 생각.

 

 

■ (추정시세) - (예상 낙찰가) = 1.0억

 

 

"주의 사항"

■ 위의 내용은 법원경매 사이트 등의 자료를 기반으로 한 개인의 의견일 뿐이며,

   접근가능한 정보가 제한적인 점 등의 이유로 분석에 오류가 있을 수 있음을 밝힘.

   투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알립니다.