[부동산 경매 분석] 지하철역 6개에 둘러싸인 왕십리자이 전용59㎡ / 2023타경52694

왕십리자이 경매, 2023타경52694

"사건 기본정보"

■ 대상 물건 : 서울시 하왕십리동 왕십리자이(서울시 성동구) 102동 403호

■ 면 적 : 전용 60㎡

■ 최소입찰가 : 8억 8,000만원

■ 필요보증금 : 8,800만원 이상

■ 입찰일 : 2024년 5월 13일 (월)

■ 법 원 : 서울동부지방법원(문정역 인근)

■ 사건번호 : 2023타경52694

 

 

"단지 정보"

■ 입 지 : 지하철역 6개에 둘러싸여 있으나, 그 어느것도 가깝진 않은 단지

 

지인의 집이 여기에 있어 몇번 가본 단지인데,

교통이 좋다면 좋고, 안좋다면 안좋은 아파트입니다.

 

2호선 신당역 직선거리 도보 9분

2호선 상왕십리역 직선거리 도보 8분

5호선 행당역 직선거리 도보 9분으로 

지도상으로는 가까워 보이지만,

역에서 아파트로 가는 길이 엄청난 언덕길입니다.

젊은 분들은 다닐만하겠지만, 나이드신 분들은 다니기 힘드실 정도입니다.

 

실제로 방문할 때는 상왕십리로 나오자마자

엘리베이터 타고 올라가서 단지로 걸어 갔던 기억이 있네요.

 

그럼에도 불구하고 교통이 좋은 측면도 있다고 말씀드리는 이유는,

서울의 한가운데에 있기 때문입니다.

2호선과 5호선 모두 접근이 가능함에 따라

광화문 접근성 좋은 것은 말할 것도 없고,

강남과 여의도 접근성도 양호합니다.

 

학교는 무학초등학교 직선거리 도보 8분이나,

마찬가지로 언덕 아래에 있어서 실제는 더 잡아야 할 것 같습니다.

 

 

 

 

■ 평면도 : 남동향 3-Bay 구조

간만에 보는 가장 보편적이고 선호되는 판상형 구조입니다.

 

 

■ 그 외 기본 정보 : 17년도, 713세대

 

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"분 석"

■ 임차인 현황 : 대항력 없는 후순위 월세입자 점유 중으로 추정,

 

월세입자의 전입신고일자(22.11.25) 및 확정일자(22.11.01)는

말소기준권리(21.09.03)보다 이후여서,

대항력 및 우선변제권 갖추지 못하였습니다.

따라서 법적으로 인수해야하는 권리는 없습니다.

 

다만 1순위 근저당권이 13억이 넘는 금액이고,

현재 이 아파트 시세가 10억 안팎인 것을 감안하면,

월세입자 보증금 5천만원은 돌려받지 못할 가능성이 매우 높습니다.

대항력을 갖추지 못해 아마 소액임차인에도 해당되지 않을 가능성이 큽니다. 

 

따라서 월세입자는 이 경매를 통해 얻을 수 있는 것이 아무것도 없음에 따라,

명도 과정이 조금 까다로울 수는 있을 것 같습니다.

 

 

■ 인수되는 권리 : 없음(대항력 없는 후순위 월세입자)

 

■ 현재 시세 추정 : 약 10.3억 정도로 추정

  ※ 추정 근거 : 1. 해당물건은 81B 형이며, 85A 형도 거의 유사한 평수와 형태

                        2. 동일평수 동일구조 24.2월 10.3억(2층),

                             23.10월 10.98억(11층), 23.9월 10.6억(1층)에 거래

                        3. 동일평수 동일구조 현재 매물 최저가 11억(1층)

                        ☞ 종합적으로 감안하여 약 10.3억 정도로 추정

 

 

 

■ 예상 낙찰가 : 9.5억

  ※ 추정 근거 : 1. 자세히 보면 입지는 그리 좋은 입지는 아니나,

                             얼핏 봤을때 브랜드 아파트 + 교통의 요지 왕십리

                             등의 이유로 경쟁은 조금 있을 수도

 

 

■ (추정시세) - (예상 낙찰가) = 0.8억

 

 

"주의 사항"

■ 위의 내용은 법원경매 사이트 등의 자료를 기반으로 한 개인의 의견일 뿐이며,

   접근가능한 정보가 제한적인 점 등의 이유로 분석에 오류가 있을 수 있음을 밝힘.

   투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알립니다.