[부동산 경매 분석] 산 속 리조트 같은 단지 힐스테이트상도프레스티지 전용120㎡ / 2022타경111289

힐스테이트상도프레스티지 경매, 2022타경111289

"사건 기본정보"

■ 대상 물건 : 서울시 상도동 힐스테이트상도프레스티지(서울시 동작구) 214동 702호

■ 면 적 : 전용 120㎡

■ 최소입찰가 : 12억 5,440만원

■ 필요보증금 : 1억 2,544만원 이상

■ 입찰일 : 2024년 5월 9일 (목)

■ 법 원 : 서울중앙지방법원(교대역 인근)

■ 사건번호 : 2022타경111289

 

 

"단지 정보"

■ 입 지 : 언덕 위에 있다는 단점이 있지만, 그 덕에 뷰가 좋고

              신축임에도 용적률이 신기할 정도로 낮아 쾌적한

              산 속 리조트 같은 단지

 

7호선 숭실대입구역 직선거리 도보 7분이나,

역에서 아파트 가는 길이 매우 언덕이라 실제는 좀 더 걸릴 것으로 예상됩니다.

7호선이 근처에 있음에 따라 강남 접근성은 훌륭하며,

버스를 활용하면 여의도 접근성도 좋습니다.

거리상으로는 얼마 안되지만, 대중교통으로는 광화문 접근성은 살짝 아쉬우나,

그래도 서울 내에서 교통은 좋은 편에 속합니다.

 

추가로 후에 여의도로 바로 가는 노선인 서부선 계획 내에

아파트 인근 서부선 역이 생기는 것도 포함되어 있어

추후에 교통이 더 좋아질 여지가 있는 지역입니다.

다만 서부선역에서 아파트 가는 길도 언덕인게 조금 아쉽습니다.

 

뒤에 기본정보 나열할 때 후술하겠지만,

용적률이 요즘 신축답지 않게 엄청 낮습니다.

그 덕에 빽빽한 느낌 없이 쾌적하고,

언덕 위에 있어 뷰도 좋으며,

바로 뒤에 녹지도 있어 리조트 같은 단지라고 할 수 있습니다.

 

초등학교는 직선거리 도보 5분이나, 마찬가지로 언덕 아래에 있습니다.

 

 

■ 평면도 : 남서향 4-Bay, 남동향 2-Bay로 채광은 좋으며,

대형평수인만큼 방4개 알파룸1개 드레스룸1개의 구조입니다.

 

 

 

■ 그 외 기본 정보 : 13년도, 882세대

용적률이 202%로 지상에 차가 안다니는 신축 구조의 아파트치고

매우 낮은 걸 볼 수 있습니다.

물론 추후 재건축이 가능할 정도로 낮진 않지만,

살기에 매우 쾌적한 수준이라고 보시면 될 것 같습니다.

 

반응형

 

"분 석"

■ 임차인 현황 : 대항력 있는 선순위 전세입자 점유 중으로 추정,

                         미납세금 규모에 따라 인수되는 금액 있을수도

 

전세입자의 전입신고일자(21.08.20)와 확정일자(21.07.29)가

말소기준권리(21.09.06)보다 빨라 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.

 

다만 배당신청을 하였음에 따라, 배당과 함께 명도가 가능할 것으로 보이며,

최저입찰가가 12.544억이어서 보증금 12억은 높은 확률로 전액 배당이 가능할 것으로 보입니다.

 

한가지 걸리는 부분은 최우선으로 변제되는 미납세금의 규모에 따라

낙찰자가 인수해야하는 금액이 생길 수 있다는 부분입니다.

서울 동작구의 압류가 있는 것으로 보아 미납세금이 있는 것은 확실해보입니다.

 

세금에 대해 언급할때마다 자주 말씀드리는 내용인데,

대부분의 미납세금은 1순위 권리보다도 먼저 배당받아가는 최우선 권리입니다.

따라서 이경우, 만약 [ (낙찰가) - (최우선 변제 미납세금) ] < (보증금 12억) 이어서

세입자가 보증금 일부를 돌려받지 못하는 경우,

돌려받지 못하는 금액에 대해서는 낙찰자가 인수해야합니다.

 

이 미납세금은 일반 입찰자는 사전에 열람할 수 없는 정보이나, 그 규모가 큰 경우,

(일반적으로 1억 이상이라고 하나, 그때그때 달라 일률적으로 말할 순 없습니다)

법원에서는 낙찰자의 매각불허가결정을 받아들여준다고 알려져 있습니다.

 

만약 미납세금이 1억 이상일 경우 법원의 매각불허가결정이 나오는 것이 확실하다면,

13억 이상의 입찰가를 쓰실 분들에게 이 미납세금은 신경쓰지 않아도 되는 부분일 수 있겠습니다.

 

 

■ 인수되는 권리 : 미납세금 등으로 세입자가 배당을 통해 보증금 전액을 돌려받지 못할 경우,

                            돌려받지 못하는 차액은 낙찰자가 인수

 

■ 현재 시세 추정 : 약 15억 정도로 추정

  ※ 추정 근거 : 1. 비슷한 평수 23.8월 16억(10층), 15.3억(7층),

                            23.7월 15.17억(4층) 거래

                        2. 동일평수 동일구조 현재 매물 최저가 15.7억(중층)

                        ☞ 종합적으로 감안하여 보수적으로 약 15억 정도로 추정

 

 

■ 예상 낙찰가 : 13.7억

  ※ 추정 근거 : 1. 미납세금의 가능성 등으로 인해

                            13억 이상의 입찰가를 쓸 것으로 추정

 

 

■ (추정시세) - (예상 낙찰가) = 1.3억

 

 

"주의 사항"

■ 위의 내용은 법원경매 사이트 등의 자료를 기반으로 한 개인의 의견일 뿐이며,

   접근가능한 정보가 제한적인 점 등의 이유로 분석에 오류가 있을 수 있음을 밝힘.

   투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알립니다.