"사건 기본정보"
■ 대상 물건 : 서울시 북아현동 신촌푸르지오(서울시 서대문구) 106동 502호
■ 면 적 : 전용 60㎡
■ 최소입찰가 : 9억 5,200만원
■ 필요보증금 : 9,520만원 이상
■ 입찰일 : 2024년 4월 23일 (화)
■ 법 원 : 서울서부지방법원(애오개역 인근)
■ 사건번호 : 2023타경56858
"단지 정보"
■ 입 지 : 북아현 1구역이 재개발 되어 생긴 단지 중 하나로,
e편한세상신촌과 힐스테이트신촌 다음으로 꼽히는 서대문구 대장급 아파트
교통은 2호선 아현역 직선거리 도보 7분으로
강남 접근성은 조금 아쉽지만,
여의도와 광화문 접근성은 매우 좋음
초품아 단지로, 북성초 직선거리 도보 1분
길건너편 마포래미안푸르지오(마래푸)와 비슷한 생활권인데 비해
마래푸와의 가격차이는 국평(전용84제곱미터) 기준
2.5억 이상 나서 더 인기가 많은 단지이기도 합니다.
물론 마래푸와 완전 같은 생활권이라고 볼 수는 없습니다만
그 차이가 2.5억 이상 벌어질만큼의 차이인지에 대해서는
의문을 품는 분들도 많아 그런 분들이 자주 찾아주는 단지인 것 같습니다.
바로 옆에 북아현 2구역과 북아현 3구역 재개발이 진행중이나,
현재 이런저런 이슈로 추진이 조금 지지부진한 상황이라
과거 e편한세상신촌, 힐스테이트신촌과 함께 북아현 1구역이었던
이 단지가 더 주목받고 있는 상황입니다.
다만, 단점을 좀 꼽자면, 아파트 단지 뒤쪽으로 경의중앙선 지상 철길이 다녀
이와 인접한 동들은 지하철 소음이 조금 있습니다.
그리고 미래에 북아현 2구역과 북아현 3구역의 재개발이 완료될 시,
이 두 구역보다는 입지가 살짝 떨어지는 것은 사실이라
이 역시 감안해야할 것입니다.
■ 평면도 : 남동향 4-Bay 구조이나, 앞뒤 베란다가 아닌 앞옆베란다
(요즘 이런 구조의 물건들을 많이 다루게 되네요)
■ 그 외 기본 정보 : 15년도, 940세대
"분 석"
■ 임차인 현황 : 대항력 있는 선순위 전세입자 점유 중으로 추정되나,
크게 신경쓸 부분 없을 것으로 보임
전세입자의 전입신고일자 및 확정일자(23.03.13)가
말소기준권리(23.08.17)보다 빨라
대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 전세입자입니다.
다만 배당요구를 하였고,
최소입찰가가 9.52억원임에 따라
배당을 통해 충분히 보증금 5.5억을 받아갈 수 있을 것으로 보입니다.
따라서 배당과 함께 명도를 진행하면 되므로,
명도에는 큰 어려움이 없지 않을까 예상합니다.
■ 인수되는 권리 : 추가 인수되는 권리 없음
■ 현재 시세 추정 : 약 10.4억 정도로 추정
※ 추정 근거 : 1. 동일평수 동일구조 동일동 24.2월에 12.6억원(7층)
23.8월에 11.95억원(8층)에 거래
2. 동일평수 동일구조 동일동 저층 매물은 12.5억원이나,
이 매물 한개만 있어 시세 추정에는 큰 영향 없음
3. 비슷한 평수의 조금 더 선호되는 구조는
24.3월 12.38억(9층), 12.3억(15층)에 거래
☞ 종합적으로 고려하여 약 11.5억 정도로 추정
■ 예상 낙찰가 : 10.6억
※ 추정 근거 : 1. 조금만 공부하면 크게 복잡해보이지 않는 권리 관계
2. 선호되는 단지 중 하나
■ (추정시세) - (예상 낙찰가) = 0.9억
"주의 사항"
■ 위의 내용은 법원경매 사이트 등의 자료를 기반으로 한 개인의 의견일 뿐이며,
접근가능한 정보가 제한적인 점 등의 이유로 분석에 오류가 있을 수 있음을 밝힘.
투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알립니다.
