[부동산 경매 분석] 경의중앙선이어서 저평가된 가재울뉴타운 대장 DMC파크뷰자이 전용84㎡ / 2023타경56360

DMC파크뷰자이 경매, 2023타경56360

"사건 기본정보"

■ 대상 물건 : 서울시 남가좌동 DMC파크뷰자이(서울시 서대문구) 301동 503호

■ 면 적 : 전용 84㎡

■ 최소입찰가 : 8억 8,000만원

■ 필요보증금 : 8,800만원 이상

■ 입찰일 : 2024년 4월 23일 (화)

■ 법 원 : 서울서부지방법원(애오개역 인근)

■ 사건번호 : 2023타경56360

 

"단지 정보"

■ 입 지 : 가재울뉴타운 대장단지

 

24년 3월 12일 경매로 올라왔던 적이 있던 단지입니다.

https://flipfloprealestate.tistory.com/entry/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EA%B2%BD%EB%A7%A4-%EB%B6%84%EC%84%9D-%EB%82%A8%EA%B0%80%EC%A2%8C%EB%8F%99-DMC%ED%8C%8C%ED%81%AC%EB%B7%B0%EC%9E%90%EC%9D%B4-%EC%A0%84%EC%9A%A984%E3%8E%A1-2022%ED%83%80%EA%B2%BD2243

[부동산 경매 분석] 남가좌동 DMC파크뷰자이 전용84㎡ / 2022타경2243

 

다만 그때는 블로그 시작한지 완전 초반이어서 별다른 분석을 하지 않았어서,

이번 기회에 조금 더 상세히 설명해보겠습니다.

 

평범한 직장인 신혼부부가 현실적으로 서울에서 살 수 있는

적당히 괜찮은 아파트들 중에서 가장 좋은 동네라고 생각하는 곳이라

애정을 많이 갖고 있는 동네이자 단지이기도 합니다.

 

그래서 약간의 객관성은 좀 떨어질 수 있지만(ㅋㅋㅋㅋㅋ),

그래도 분석을 해보겠습니다.

 

 

일단 가재울뉴타운의 장점은,

이정도로 넓은 평지에 이정도 규모의 아파트 단지들이 있는 지역이

서울에 많지 않아 그 자체로 메리트가 있는 지역입니다.

게다가 말그대로 뉴타운이라 동네가 정말 깔끔합니다.

 

그중에서도 가장 대단지인 DMC파크뷰자이가 이 지역 대장아파트이며,

수영장까지 갖춰질 정도로 커뮤니티 시설이 잘 되어 있기도 합니다.

 

상권은 주로 가재울중앙공원 쪽에 몰려있으며,

대형 슈퍼마켓들은 DMC파크뷰자이 내 상가에도 있어 편의시설은 갖추어진 편입니다.

특히 동네에 술집 등의 유해시설이 거의 없어

애기 키우기 좋은 단지로 알려져 있습니다.

 

다만 이 단지의 가장 큰 단점은 교통입니다. 교통이 썩 좋지 않습니다.

 

내부순환로 바로 옆이라 차를 이용한 교통은 양호한 편이나,

대중교통이 별로 좋지 않습니다.

 

그나마 있는 역은 가좌역인데,

이는 경의중앙선이라 배차가 길면서도 일정치 않고,

심지어 경매물건인 301동은 DMC파크뷰자이 내에서 역과 가장 먼 단지입니다.

(가좌역 직선거리 도보 12분)

 

그래서 보통 버스를 많이 이용(특히 272번 버스)하시는데,

다행히 근처에 여의도까지 한번에 가는 버스와

경복궁역까지 한번에 가는 버스가 있고, 버스 배차도 길지 않아

여의도 접근성과 광화문 접근성은 나쁘지 않은 편입니다.

다만 강남 접근성은 좀 떨어진다고 볼 수 있습니다.

 

추가로, 초품아 단지로,

경매물건으로부터 가재울초등학교까지의 거리는

직선거리 도보 4분입니다.

 

여담이지만, 상권과 교통 등을 고려했을때, DMC파크뷰자이 내 선호도는

1순위. 1단지(메인커뮤니티 시설과 가좌역 인근)와 2단지(서브커뮤니티 시설과 상권 인근)

2순위. 4단지와 5단지(가좌역 인근)

3순위. 3단지

순서이며, 이번 경매물건은 3단지,

그중에서도 가장 안쪽에 있는 단지여서 선호도는 가장 떨어지는 동이라고 할 수 있습니다.

 

 

■ 평면도 : 남서향 4-Bay 구조이나, 앞뒤 베란다가 아닌 앞옆베란다

 

 

■ 그 외 기본 정보 : 15년도, 4300세대 대단지

 

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"분 석"

■ 임차인 현황 : 선순위 전세입자 점유 중으로 추정, 미납세금 규모에 따라 인수되는 권리 있을수도

 

전세입자의 전입신고일과 확정일(둘다 21.01.15)이

말소기준권리(21.09.08)보다 빨라

대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 세입자입니다.

 

배당을 요구한, 아니 심지어 경매를 신청한 장본인이라 

보증금 전액만 돌려받으면 나갈 의사를 표시한 것으로 볼 수 있어

명도가 그리 어려울 것 같지는 않습니다.

 

다만 한가지 유의할 점은, 미납 세금입니다.

최저입찰가(8.8억)가 보증금(7.5억)보다 높아

높은 확률로 배당을 통해 보증금 전액을 돌려받을 수 있을 것으로 추정되나,

등기부 현황에 화성세무서장 압류가 있어 미납 세금이 있음을 추정할 수 있습니다.

 

대부분의 미납 세금은 1순위 채권보다도 먼저 변제받음에 따라,

만약에 미납 세금 규모가 커서

(낙찰가) - (최우선으로 변제되는 미납 세금) < 보증금 7.5억  일 경우,

전세입자가 돌려받지 못하는 보증금 차액은 낙찰자가 인수하게 되며,

해당 보증금 차액을 돌려주기전까지 전세입자의 명도는 불가능합니다.

 

따라서 해당 가능성에 유의하여 입찰하여야 합니다.

(다만 저정도 규모의 세금이면 일반적으로 법원에서

매각불허가결정을 받을 수 있다고 알려져있긴 합니다.)

 

한가지 덧붙이자면, 이렇게 전세입자가 직접 경매까지 신청할 정도면,

일반적으로 전세입자는 빨리 보증금을 받아 나가고 싶은 상황이어서

자금력 있는 괜찮은 낙찰자가 빠르게 낙찰대금을 내고 빨리 보증금을 돌려받길 원합니다.

 

이런 경우, 전세입자가 우호적인 경우가 많아(물론 이 사건은 아닐 수 있어 조심스럽습니다만)

입찰 이전에 입찰예정자가 사전에 전세입자를 컨택하여

이해관계자만 볼 수 있는 정보들을 함께 열람하는 경우도 있습니다.

이러면 입찰 전에 미납 세금 규모도 알 수 있어 입찰에 큰 도움이 됩니다.

 

 

■ 인수되는 권리 : 추가 인수되는 권리 없음

 

■ 현재 시세 추정 : 약 10.4억 정도로 추정

  ※ 추정 근거 : 1. 해당 경매 물건은 비선호동의 비선호 평형

                        2. 비슷한 평수의 다른 구조(선호되는 판상형 구조가 대부분)는

                            24.1월~24.3월 11억~12.47억에 거래

                        3. 동일평수 동일구조는 21년2월 이후 거래 없음

                        4. 현재 동일평수 동일구조 중층매물이 최저가 11.4억

                        ☞ 종합적으로 고려하여 약 10.4억 정도로 추정

 

 

■ 예상 낙찰가 : 9.4억

  ※ 추정 근거 : 1. 세금 규모에 따라 보증금 인수 가능성

                        2. 가장 비선호되는 동의 비선호 구조

 

(참고로 3월 12일에 진행되었던 같은 단지 낙찰가는 약 10.68억이었으나,

그건 1단지였고, 선호되는 구조여서 구분해서 볼 필요가 있습니다.)

 

 

■ (추정시세) - (예상 낙찰가) = 1.0억

 

 

"주의 사항"

■ 위의 내용은 법원경매 사이트 등의 자료를 기반으로 한 개인의 의견일 뿐이며,

   접근가능한 정보가 제한적인 점 등의 이유로 분석에 오류가 있을 수 있음을 밝힘.

   투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알립니다.