[부동산 경매] 도대체 왜 유찰됐는지 모를 꿀매, 종로구 대장 경희궁 자이 2단지 전용 84㎡ / 2023타경115783

경희궁자이 2단지 경매, 2023타경115783

"사건 기본정보"

■ 대상 물건 : 서울시 홍파동 경희궁자이 2단지(서울시 종로구) 208동 105호

■ 면 적 : 전용 84㎡

■ 최소입찰가 : 14억원

■ 필요보증금 : 1억 4,000만원 이상

■ 입찰일 : 2024년 5월 1일 (수)

■ 법 원 : 서울중앙지방법원(교대역 인근)

■ 사건번호 : 2023타경115783

 

 

"단지 정보"

■ 입 지 : 명실상부 종로구 대장아파트

 

이 단지의 가장 큰 장점은

서울 한가운데에 있다는 점입니다.

 

3호선 독립문역 직선거리 도보 9분

5호선 서대문역 직선거리 도보 9분으로

역이랑 아주 가까운 편은 아니지만,

위치 자체가 서울 한가운데에 있어

3대 업무지구인 여의도, 광화문, 강남 접근성 모두 훌륭합니다.

 

4대문 안에 신축 대단지 아파트가 많지 않아서

그 가치가 더욱 높아지는 단지입니다

 

최근에는 작년 초 하락기 이후 약간의 반등 후 횡보 모습을 보이는

다른 지역의 단지들과는 다르게

역사상 최고가를 찍어서 그 가치를 더욱 증명해보이기도 했습니다.

 

다만 초등학교도 독립문초등학교 직선거리 도보 8분으로 조금 멀고,

학군도 크게 발달해있지는 못해

그 부분은 조금 아쉬울 수 있습니다.

 

 

■ 평면도 : 남향 2-Bay, 서향 3-Bay 구조이며, 앞뒤 베란다가 아닌 앞옆 베란다임에 유의

 

 

■ 그 외 기본 정보 : 17년도, 1148세대

(2단지만 1148세대이고, 이 아파트는 4단지까지 있습니다)

 

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"분 석"

■ 임차인 현황 : 세입자가 있으나, 대항력과 우선변제권이 없어 신경쓰지 않아도 됩니다.

 

다만 세입자가 배당을 통해 받을 수 있는 돈이 없어

명도과정이 조금 어려울 수는 있을 것 같습니다.

 

 

조금 더 상세히 설명해보자면,

 

1. 대항력과 우선변제권

세입자의 전입일자(20.03.25) 보다 빠른 우리은행의 근저당권(19.01.31)이 있어

세입자는 대항력을 갖추지 못하였습니다.

따라서 명도의 대상이 되며,

대항력을 갖추지 못하였으니 우선변제권도 갖추지 못하여

(어차피 확정일자 자체도 23.03.27로 엄청 후순위입니다)

배당을 통해 세입자가 받지 못하는 보증금이 있어도

낙찰자가 인수하는 금액은 없습니다.

 

2. 배당순위

세입자가 배당을 통해 보증금을 돌려받을 수 있게 되면

배당과 함께 명도를 진행할 수 있게 되어 명도가 조금 수월할 수 있습니다.

따라서 이를 위해 세입자의 배당순위를 살펴보면,

세입자는 전입일자와 확정일자 중 뒤의 일자인 23.03.27 기준으로 따져봐야합니다.

23.03.27 이전에 설정된 권리들은 아래의 사진에서 볼 수 있듯이 너무 많아

얼핏봐도 세입자에게 배당이 될 금액은 없습니다.

(얼핏봐도 20억이 넘는 것 같아서 따로 계산하지는 않겠습니다)

 

따라서 세입자는 이 경매를 통해 얻을 수 있는 부분이 없기 때문에

명도과정이 조금 힘들 수는 있을 것 같습니다.

(물론 실제로 해보기 전까지는 알 수 없습니다)

 

 

 

 

■ 인수되는 권리 : 추가 인수되는 권리 없음

 

■ 현재 시세 추정 : 약 18.8억 정도로 추정

  ※ 추정 근거 : 1. 해당 경매 물건은 1층 물건

                        2. 동일평수 동일구조 10층이 24.2월에 21.4억에 거래(역사적 최고가)

                        3. 동일평수 동일구조 중층매물이 최저가 19.5억

                        ☞ 종합적으로 고려하여 약 18.8억 정도로 추정

 

 

■ 예상 낙찰가 : 17.2억

  ※ 추정 근거 : 1. 권리관계가 얼핏보기엔 복잡

                        2. 최저입찰가가 17.5억이었던 1차 경매 유찰

                        3. 1층 매물

                        4. 다만 사람들이 너무나 선호할 단지

 

■ (추정시세) - (예상 낙찰가) = 1.6억

 

 

"주의 사항"

■ 위의 내용은 법원경매 사이트 등의 자료를 기반으로 한 개인의 의견일 뿐이며,

   접근가능한 정보가 제한적인 점 등의 이유로 분석에 오류가 있을 수 있음을 밝힘.

   투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알립니다.