[부동산 경매] 조용하고 뷰 좋은 사당동 현대아파트 전용120㎡ / 2023타경4203

사당동 현대아파트 경매, 2023타경4203

"사건 기본정보"

■ 대상 물건 : 서울시 사당동 현대아파트(서울시 동작구) 1동 1506호

■ 면 적 : 전용 120㎡

■ 최소입찰가 : 7억 6,992만원

■ 필요보증금 : 7,700만원 이상

■ 입찰일 : 2024년 4월 25일 (목)

■ 법 원 : 서울중앙지방법원(교대역 인근)

■ 사건번호 : 2023타경4203

 

24년 2월 20일에 동일평수 동일구조로 경매가 진행된 적이 있던 단지입니다.

그때 당시의 분석글은 아래 링크를 참조해주세요.

https://flipfloprealestate.tistory.com/entry/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EA%B2%BD%EB%A7%A4-%EB%B6%84%EC%84%9D-%EC%82%AC%EB%8B%B9%EB%8F%99-%ED%98%84%EB%8C%80%EC%95%84%ED%8C%8C%ED%8A%B8-%EC%A0%84%EC%9A%A9120%E3%8E%A1-2023%ED%83%80%EA%B2%BD108440

[부동산 경매 분석] 사당동 현대아파트 전용120㎡ / 2023타경108440

 

그때 당시의 분석글을 기반으로,

몇가지 더 추가해서 분석해보도록 하겠습니다.

 

"단지 정보"

■ 입 지 : 남성역 직선거리 도보 6분, 남성초등학교 직선거리 도보 10분

 

대중교통으로는 조금 돌아가야하지만,

여의도까지의 절대거리 자체가 짧아 여의도 접근성은 좋은편이며,

 

7호선 역세권임에 따라 강남 접근성도 매우 좋습니다.

 

다만 대중교통을 통한 광화문 접근성은 조금 떨어지는 편이나,

1정거장 거리에 있는 사당역 자체가 교통이 좋은편이라

전반적인 교통은 좋은 편이라고 생각합니다.

 

이전 글에서 조금 더 추가적인 분석을 해보자면,

역에서 단지까지의 길이 상당한 경사의 언덕이라는 점입니다.

이는 아래의 경사도 사진을 보면 실감이 되실 것 같습니다.

 

 

 

■ 평면도 : 남서향 3-Bay 구조 (방 4개 화장실 2개)

 

이전에 2/20에 있었던 경매물건도 1동의 6호 라인이라

동일평수 동일구조 동일향이라고 보시면 될 것 같습니다.

 

 

 

■ 그 외 기본 정보 : 91년도, 265세대

 

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"분 석"

■ 임차인 현황 : 월세입자 점유 중으로 추정

 

전입신고일자와 확정일자(둘다 22.07.12)가

말소기준권리(20.07.06)보다 늦어

해당 월세입자는 대항력 없는 후순위 채권자입니다.

 

따라서 인수되는 권리는 없습니다.

 

 

명도과정이 험난할지 예상해보기 위해 세입자의 보증금 배당에 대해 분석해보면,

 

세입자의 보증금은

마포중앙새마을금고(→엠씨아이대부주식회사로 근저당권 이전) 4.044억원,

신마포새마을금고( →엠씨아이대부주식회사로 근저당권 이전) 3억

총 7.044억이 배당된 이후에 받을 수 있는 3순위 채권으로,

 

최저입찰가가 약 7.7억임을 감안하면

보증금 3천만원은 돌려받을 확률이 상대적으로 높습니다.

 

다만 등기부등본상 서울시 동작구의 압류가 있는 것으로 보아

밀린 세금이 있을 가능성이 크고,

대부분의 세금은 말소기준권리보다도 먼저 최우선적으로 변제되는 채권임에 따라

밀린 세금의 규모가 크다면 세입자의 보증금은

배당을 통해 못돌려받을 가능성도 배제할 수는 없습니다.

 

만약 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있다면

배당과 함께 명도를 진행할 수 있음에 따라 명도가 수월하겠으나,

 

만약 보증금을 돌려받지 못 한다면

명도 과정에서 마찰이 있을 수 있겠네요.

 

등기부등본 내용 중 일부만 발췌

 

 

■ 인수되는 권리 : 후순위 세입자 거주중임에 따라 추가 인수되는 권리 없음

 

■ 현재 시세 추정 : 약 9.5억 정도로 추정 

  ※ 추정 근거 : 1. 동일평수 동일구조 23년 7월에 9.5억(4층)에 거래

                        2. 동일평수 동일구조 현재 매물 최저가격 10.3억

                        3. 현재 서울 아파트값의 시세 20년도 중반과 비슷

                        ☞ 종합적으로 감안하여 약 9.5억 정도로 추정

 

 

■ 예상 낙찰가 : 9.0억

  ※ 추정 근거 : 1. 권리관계 복잡하지 않은 인기 있을만한 물건

                        2. 24년 2월 20일에 진행된

                           동일동 동일평수 동일구조 경매의 낙찰가는

                           9억 1,411만 1,999원이었음을 감안

 

■ (추정시세) - (예상 낙찰가) = 0.5억

 

 

"주의 사항"

■ 위의 내용은 법원경매 사이트 등의 자료를 기반으로 한 개인의 의견일 뿐이며,

   접근가능한 정보가 제한적인 점 등의 이유로 분석에 오류가 있을 수 있음을 밝힘.

   투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알립니다.