[부동산 경매] 교통의 요지 마포구 공덕역 인근 도화현대1차 전용128㎡ / 2023타경55053

도화현대1차 경매, 2023타경55053

"사건 기본정보"

■ 대상 물건 : 서울시 도화동 도화현대1차(서울시 마포구) 105동 703호

■ 면 적 : 전용 128㎡

■ 최소입찰가 : 10억 4,320만원

■ 필요보증금 : 1억 432만원 이상

■ 입찰일 : 2024년 4월 9일 (화)

■ 법 원 : 서울서부지방법원(애오개역 인근)

■ 사건번호 : 2023타경55053

 

 

"단지 정보"

■ 입 지 : 교통의 요지인 공덕역 근처에서 상대적으로 저렴하게 살 수 있는 단지

 

경의중앙선 공덕역 직선거리 도보 5분

6호선 공덕역 직선거리 도보 6분

5호선 마포역 직선거리 도보 9분

마포초등학교 직선거리 도보 5분

 

이지만, 아래 경사도 사진에서 알 수 있듯이,

실제로는 언덕이 매우 높아 실제 걸리는 시간은 조금 더 잡으셔야 합니다.

 

공덕역 근처에 있음에 따라 여의도와 광화문 접근성은 최상

(여의도와 광화문 접근성은 공덕역 주변을 따라올 지역이 없죠)

강남도 상대적으로 많이 걸릴뿐, 접근성 나쁘지 않음

 

 

그러나 교통을 제외하고는 오래된 연식 탓에 단점이 많은 단지

(사실 아래의 내용들은 입지와는 큰 상관이 없지만

복합적으로 살펴보는 것이 좋을 듯 하여 서술해보겠습니다)

 

- 우선 위에도 언급하였듯이, 높은 경사의 언덕에 위치

- 뒤에서 서술하겠지만, 주차공간이 부족하여 주차난이 심함

- 도화현대홈타운2차와의 땅 구획문제가 지속적으로 나옴

- 이 역시 뒤에서 서술하겠지만, 용적률이 높아 재건축은 쉽지 않음

(리모델링 정도만 추진할 수 있을 것으로 보임)

 

 

하지만 단점이 이렇게 많다고 알아보지 말아야하는 단지는 절대 아닙니다.

이러한 단점들이 집값에 반영되어

주변 단지들 대비해서 상대적으로 저렴하기 때문입니다.

 

비교해보자면,

도화현대1차(96년 준공)는 전용면적 30평대가 10억~11억이지만,

바로앞에 마포삼성(97년 준공)은 전용면적 30평대가 13억~14억입니다.

 

단점들을 감안하더라도 다른 단지들과 이렇게까지 차이날 일인가?

하는 것에 대한 판단은 각자의 몫일 것 같습니다.

 

 

■ 평면도 : 남향 3-Bay 구조, 계단식, 방 4개 화장실 2개

 

감정평가서에 평면도 사진이 안나와 있어

제가 따로 알아본 내용들 및 사진들로 대체합니다.

 

■ 그 외 기본 정보 : 96년도, 1021세대

 

용적률 266%, 건폐율 21%로 재건축 할 수 있는 사업성은 안나올 것이며,

리모델링 정도는 추진해볼 수 있을 것 같습니다.

 

그리고 총주차대수가 0.72대로 1대에 한참 못미치며,

실제로 임장가보면 이중주차의 정도가 매우 심함을 알 수 있어

주차난이 매우 심각한 단지입니다.

 

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"분 석"

■ 임차인 현황 : 대항력 없는 후순위 전세입자 점유 중으로 추정

 

전세입자의 전입신고일자(20.05.29)와 확정일자(1차 : 20.05.29, 2차 : 22.01.28)가

말소기준권리(14.06.24)보다 뒤 일자여서 대항력이 없습니다.

 

배당을 통해 보증금을 받을 수 있는지 생각해보면,

0순위 : 세금 등 (금액 미상)

1순위 : 교보생명 8,520만원

2순위 : 교보생명 3.6억원

3순위 : 교보생명 1억 680만원

4순위 : 전세입자 6억원

5순위 : 전세입자 증액 계약 1억원

이하 생략

 

0순위를 제외하고,

3순위까지의 합계 : 5억 5,200만원

4순위까지의 합계 : 11억 5,200만원

5순위까지의 합계 : 12억 5,200만원 입니다.

 

다시말해, 세입자는

(낙찰가) - (0순위 세금) - 5.52억원 만큼의 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

그러나 이 세입자는 대항력이 없는 세입자이기 때문에,

보증금을 다 돌려받지 못했다 하더라도 낙찰자가 이를 인수하지 않으며,

낙찰자가 돌려받지 못하는 차액을 대신 돌려줘야할 필요가 없습니다.

 

따라서 0순위에 해당하는 세금에 대한 분석도 여기서는 무의미할 것으로 보입니다.

(용산세무서장과 마포구의 압류가 있는 것으로 보아 체납 세금이 있을 것 같습니다)

 

 

전부는 아니더라도 돌려받을 보증금이 있는 세입자이기 때문에,

명도를 확인하고 배당을 해주는 방식으로

배당과 명도를 동시에 진행하면 어렵지 않게 내보낼 수 있을 것 같습니다.

 

(물론 체납 세금이 5억이 넘어가서 돌려받을 보증금이 아예 없게 되면

명도는 힘들어질 수 있으나,

이러한 경우는 확률적으로 낮다고 생각합니다)

 

 

■ 인수되는 권리 : 없음

 

■ 현재 시세 추정 : 약 12.7억 정도로 추정

  ※ 추정 근거 : 1. 동일평수 동일구조 24.2월 12.9억(14층), 12.6억(3층)

                             24.1월 12억(5층)에 거래

                        2. 동일평수 동일구조 현재 매물 최저가격 12.5억(1층)

                        ☞ 종합적으로 감안하여 약 12.7억 정도로 추정

 

 

■ 예상 낙찰가 : 11.5억

  ※ 추정 근거 : 1. 후순위 세입자로 권리관계도 복잡하지않고,

                            명도도 상대적으로 쉬울 것으로 예상

                        2. 다만 위에서 서술한 단점들이 이미 많이 알려진 단지임에 따라,

                            생각보다 인기가 적을 것으로 예상

 

 

■ (추정시세) - (예상 낙찰가) = 1.2억

 

 

"주의 사항"

■ 위의 내용은 법원경매 사이트 등의 자료를 기반으로 한 개인의 의견일 뿐이며,

   접근가능한 정보가 제한적인 점 등의 이유로 분석에 오류가 있을 수 있음을 밝힘.

   투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알립니다.