[부동산 경매 분석] 서초구 우면동 서초힐스 전용84㎡ / 2021타경107849

서초힐스 경매, 2021타경107849

"사건 기본정보"

■ 대상 물건 : 서울시 우면동 서초힐스(서울시 서초구) 209동 1005호

■ 면 적 : 전용 84㎡

■ 최소입찰가 : 10억 9,440만원

■ 필요보증금 : 1억 944만원 이상

■ 입찰일 : 2024년 4월 17일 (수)

■ 법 원 : 서울중앙지방법원(교대역 인근)

■ 사건번호 : 2021타경107849

 

 

"단지 정보"

■ 입 지 : 은퇴하고 살기 좋은 펜션같은 아파트

 

주변에 도보로 이동가능한 지하철역 없음

주민들은 주로 단지 앞 버스정류장에서

버스타고 4호선 선바위역 또는 3호선 양재역 이용

 

초품아 단지로 우솔초 직선거리 도보 3분이나,

주변에 중고등학교 없어 학군은 아쉬운 편

 

주변에 상권도 많이 발달해 있지 않아 아쉬움은 있으나,

바로 앞 양재천 등 녹지가 발달해있고,

동네 자체가 조용한 동네라

은퇴하고 평화롭게 살고자 하는 사람들에게 수요가 있는 편

 

(강남순환도시고속도로에서 과천쪽 가려고 빠질때

 잘못빠져서 자주 마주쳤던 바로 그 단지입니다)

 

 

 

■ 평면도 : 남서향 4-Bay 구조

 

■ 그 외 기본 정보 : 12년도, 1082세대

 

건설사는 서희건설이지만, 시행사는 LH였던 단지입니다.

 

 

 

"분 석"

■ 임차인 현황 : 선순위 전세권자 점유 중으로 추정

 

해당 세입자의 전입신고일자(21.05.04), 확정일자(21.04.21), 전세권 설정일자(21.08.17) 모두

말소기준권리(21.09.01)보다 빠르기 때문에

해당 세입자는

1) 대항력을 갖춘 임차인이며,

2) 배당받지 못하는 보증금이 생길 경우 낙찰자가 이를 인수해야합니다.

 

1) 대항력 관련해서,

해당 세입자는 배당을 요구했기 때문에, 배당을 통해 보증금을 다 돌려 받는다면

바로 나갈 것이라는 의사를 표한 것으로 볼 수 있습니다.

따라서 대항력에 관해서는 신경쓸 부분이 없습니다.

 

2) 보증금 배당과 관련해서는,

해당 세입자가 1순위로 배당을 받고,

최저 입찰가가 10.9억 이상이라는 점을 감안했을 때,

높은 확률로 8.7억의 보증금을 전액 다 돌려받을 수 있을 것으로 추정됩니다.

 

다만 등기부현황에 영등포구의 압류가 있는 것으로 보아

미납 세금이 있는 것으로 추정되며,

대부분의 세금은 1순위보다 먼저 배당되는 최선순위 배당이기 때문에,

만약에 세금이 약 3억 이상의 수준으로

(낙찰금액) - (세금) < (보증금 8.7억) 인 경우

(8.7억) - [ (낙찰금액) - (세금) ] 의 금액에 대해서는 낙찰자가 인수할 수도 있습니다.

 

세금에 대해서는 세입자 등의 이해관계자가 아니고서는

입찰자가 사전에 알 수가 없어 약간의 리스크가 있다고 볼 수 있겠으나,

세금이 2억 이상 체납되었을 확률이 상대적으로 낮고,

일반적으로 최우선으로 변제되는 세금이 2억 이상인 경우에는

매각불허가신청이 높은 확률로 받아들여진다고 알려져 있어

도전해볼만한 상황이라고 생각합니다.

 

정리하자면, 1) 대항력과 관련해선 신경쓸 부분이 없고,

2) 보증금 배당과 관련해서도 약간의 리스크는 있지만

높은확률로 문제가 없을 가능성이 높습니다.

 

 

■ 인수되는 권리 : 낮은 확률로 세입자가 배당을 통해 보증금 전액을 돌려받지 못할 시,

                             돌려받지 못한 차액에 대한 것은 낙찰자가 인수

 

 

※ 이 케이스의 특이점이라고 하면, 청구금액이 집값 대비해서 매우 낮습니다.

윤지원 씨의 약 4,600만원과 이행자 외 3명의 약 2,400만원으로

7천만원이 채 되지 않는 금액이 청구금액입니다.

이런 경우 아주 어려운 경우가 아니라면,

채무자가 7천만원 그냥 갚고 경매를 취하시키는게 일반적임에 따라,

이 사건은 취하될 수 있음을 유의해야 합니다.

 

다만 강제경매개시결정이 21년도에 결정되었음에도 불구하고

24년도인 지금까지 취하되지 않은 것을 보면,

취하될 가능성이 낮은 것 같기도 합니다.

 

 

한가지 더 첨언하자면, 이런 경우 입찰을 희망하는 분이

채권자 전부, 채무자와 함께 3자대면을 하여,

입찰자가 채무자의 채무를 갚아주는 대신에,

채권자는 사건을 취하하고

입찰자는 채무자의 매물을 싸게 매수하는 방식도 가끔 일어난다고는 들었는데,

소문만으로 들었을 뿐, 저는 해본적이 없어 뭐라 말씀드리기는 어려울 것 같습니다.

 

 

■ 현재 시세 추정 : 약 13.2억 정도로 추정

  ※ 추정 근거 : 1. 동일평수 동일구조 23.6월 13억(6층)에 거래

                        2. 동일평수 다른구조 24.2월 14억(19층), 24.1월 13.4억(19층),

                            23.9월 14.2억(8층), 23.7월 14억(13층), 13.95억(2층)에 거래

                        3. 동일평수 동일구조 현재 매물 최저가격 14.5억(중층)

                        ☞ 종합적으로 감안하여 약 13.2억 정도로 추정

 

 

■ 예상 낙찰가 : 12.1억

  ※ 추정 근거 : 1. 얼핏 보기에는 대항력있는 선순위 전세권자가 있어 거부감

 

 

■ (추정시세) - (예상 낙찰가) = 1.1억

 

 

"주의 사항"

■ 위의 내용은 법원경매 사이트 등의 자료를 기반으로 한 개인의 의견일 뿐이며,

   접근가능한 정보가 제한적인 점 등의 이유로 분석에 오류가 있을 수 있음을 밝힘.

   투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알립니다.