[부동산 경매 분석] 신길뉴타운 대장아파트, 래미안에스티움 전용118㎡ / 2023타경4056

래미안에스티움 경매, 2023타경4056

"사건 기본정보"

■ 대상 물건 : 서울시 신길동 래미안에스티움(서울시 영등포구) 107동 1203호

■ 면 적 : 전용 118㎡

■ 최소입찰가 : 15억 400만원

■ 필요보증금 : 1억 5,040만원 이상

■ 입찰일 : 2024년 4월 17일 (수)

■ 법 원 : 서울남부지방법원(목동역 인근)

■ 사건번호 : 2023타경4056

 

 

"단지 정보"

■ 입 지 : 신길뉴타운 대장아파트

 

7호선 신풍역 직선거리 도보 6분,

신림선 및 7호선 보라매역 직선거리 도보 7분,

대방초 직선거리 도보 7분으로

여의도, 강남 접근성 매우 좋음

(대중교통을 갈아타야하는 불편함은 있지만,

 광화문 접근성도 나쁘지 않은 편)

 

뿐만 아니라 신풍역에 신안산선이 개통될 예정(25년 4월)임에 따라,

향후 여의도 접근성이 더욱 향상되고

그에 따라 광화문 접근성도 크게 향상될 것으로 예상

 

(현재는 여의도를 가기위해선

 신림선을 통해 샛강역으로 가는 것이 가장 빠른 방법이나,

 샛강역은 서여의도 접근성이 낮고,

 5호선 여의도역 환승에도 불편함이 있음.

 신안산선은 5호선 여의도역 통과 예정임에 따라,

 서여의도 접근성과, 5호선 환승을 통한 광화문역 접근성이 크게 향상됨)

 

역과 바로 붙어있다는 장점 때문에

보라매SK뷰와 함께 신길뉴타운 대장으로 꼽히는 단지

 

 

아쉬운 점은 두가지인데,

 

첫번째는 학군이 조금 아쉽다는 것.

근처에 학원가가 없다는 것이 한가지 단점으로 꼽힘.

 

두번째는 과거의 어수선했던 동네 모습을 아직 완전히 지우지 못했다는 점.

아직 정비되지 않은 지역들이 존재하며,

외국인노동자가 많은 대림역과 한정거장 밖에 차이나지 않아

어수선했던 동네 모습이 여전히 조금은 남아있는 점이 아쉬움.

 

그러나 이는 다른 말로는 아직 더 발전할 여지가 많은 동네라는 뜻이므로,

향후 신안산선 개통, 남서울아파트 재건축 등과 함께 어우러진다면,

향후 더 좋아질 여지가 있는 동네.

 

 

■ 평면도 : 남향 3-Bay, 서향 3-Bay 구조(방 4개, 화장실 2개)

                 앞뒤 베란다가 아닌 앞옆 베란다 구조임에 유의할 필요

 

■ 그 외 기본 정보 : 17년도, 1722세대

 

 

"분 석"

■ 임차인 현황 : 소유자 점유 중으로 추정

  ※ 받을 배당이 없고, 소유자의 경우 대개 집에 대한 애착이 강한 경우가 많아,

      낙찰 후 명도 시 명도가 상대적으로 어려울 수 있음.

 

■ 인수되는 권리 : 소유자 거주중임에 따라 추가 인수되는 권리 없음

 

■ 현재 시세 추정 : 약 17억 정도로 추정

  ※ 추정 근거 : 대형평수여서 거래건수가 많지 않아 추정이 어려우나,

                        1. 동일평수 동일구조 23.3월 18.5억(6층, 직거래)에 거래

                        2. 동일평수 다른구조 23.9월 17억(14층)에 거래

                        3. 현재 매물 최저가격 17.6억(9층)

                        ☞ 종합적으로 감안하여 약 17억 정도로 추정

 

<그림 1. 동일평수, 동일구조 실거래가>

 

<그림2. 동일평수, 다른구조 실거래가>

 

<그림3. 동일평수, 동일구조 매물가격>

 

 

■ 예상 낙찰가 : 15.9억

  ※ 추정 근거 : 1. 권리관계 복잡하지 않은 인기 있을만한 물건

                        2. 현재 시세에 대한 추정이 어려워서

                            입찰자들의 보수적인 접근 예상

 

■ (추정시세) - (예상 낙찰가) = 1.1억

 

 

"주의 사항"

■ 위의 내용은 법원경매 사이트 등의 자료를 기반으로 한 개인의 의견일 뿐이며,

   접근가능한 정보가 제한적인 점 등의 이유로 분석에 오류가 있을 수 있음을 밝힘.

   투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알립니다.