[부동산 경매 분석] 무악동 경희궁롯데캐슬 전용84㎡ / 2023타경105168

무악동 경희궁롯데캐슬 경매, 2023타경105168

"사건 기본정보"

■ 대상 물건 : 서울시 무악동 경희궁롯데캐슬(서울시 종로구) 104동 1605호

■ 면 적 : 전용 84㎡

■ 최소입찰가 : 12억 7,200만원

■ 필요보증금 : 1억 2,720만원 이상

■ 입찰일 : 2024년 3월 12일 (화)

■ 법 원 : 서울중앙지방법원(교대역 인근)

■ 사건번호 : 2023타경105168

 

 

"단지 정보"

■ 입 지 : 지도를 보면 보자마자 모든게 설명되는 입지입니다.

              독립문역 코앞(도보 1분)

              독립문초등학교 코앞(도보 1분)

              서대문 독립공원 길건너 바로(도보 2분)

              광화문 접근성 최상, 여의도와 강남 접근성도 좋음

 

              개인적인 생각으로는, 세대수만 좀 더 많았으면

              종로구 대장인 경희궁 자이에 견줄 수 있는(이기진 못하더라도)

              대장단지가 되지 않았을까 싶습니다.

 

              진짜 쥐어짜내서 굳이 단점을 찾아내자면,

              단지 앞에 있는 저 통일로가 길이 좀 자주 막히는 도로인걸로 알고 있습니다.

 

 

■ 평면도 : 남서향 3-Bay 구조

                (근데 개인적인 궁금증은... 저렇게 지으면 일부 뷰가 1604호에 가리지 않나요..??)

 

 

■ 그 외 기본 정보 : 19년도, 195세대

 

 

"분 석"

■ 임차인 현황 : 얼핏 보면 조금 복잡합니다. 그러나 하나하나 따져보면, 신경써야할게 별로 없습니다.

 

특이사항 1. 세입자

                   세입자의 전입신고일자(21.12.15) 및 확정일자(21.12.22)는

                   말소기준 권리인 21.6.2의 대구대동신용협동조합의 근저당권보다 후순위 입니다.

 

                   따라서 낙찰대금에서 세입자가 전액 다 배당받지 못하더라도,

                   낙찰자가 인수해야하는 권리 및 금액은 없습니다.

 

                   그러므로 첫번째 특이사항은 신경쓸 필요가 없습니다.

 

 

특이사항 2. 민간임대주택

 

                   등기사항을 보면, 아래와 같이

                   임대사업자가 임대의무기간동안 계속 임대해야하고,

                   임대료 증액 기준을 준수해야하는 민간임대주택 이라고 명시되어있습니다.

 

 

                   그러면 여기서 생기는 첫번째 궁금증은,

                   임대사업자가 아니면 낙찰을 받을 수 없는가?

                   ☞ 아닙니다. 낙찰자는 임대사업자일 필요가 없다고 알려져 있습니다.

                       (혹시 모르니 이는 입찰 전 종로구청에 한번 확인해보면 더 확실할 것 같긴합니다.

                         - '민간임대주택에 관한 특별법'에 따르면, 해당 내용에 대한 권한은 구청장에게 있기 때문입니다.)

 

 

                   두번째 궁금증은, 낙찰을 받아도 계속 임대를 줘야하는가?

                   (저 등기사항이 말소되지 않는가?)

                   ☞ 아닙니다. 위에서 언급한 '민간임대주택에 관한 특별법' 제6조에 따르면,

                       이는 제1항 제4호 등록기준을 갖추지 못한 경우에 해당되어,

                       구청장 권한으로 말소할 수 있습니다.

 

                       이는 지금은 남아있지 않지만,

                       과거에 올라온 국민신문고의 국토교통부 답변에도 언급되어 있습니다.

 

 

                   따라서 첫번째와 두번째 궁금증을 살펴본 결과,

                   두번째 특이사항도 신경쓸 필요가 없습니다.

                   다만 이 부분은, 확실히 하기 위해, 해당 내용을 구청에 재확인 해보는 것을 추천드립니다.

 

 

■ 인수되는 권리 : 추가 인수되는 권리 없음

 

■ 현재 시세 추정 : 약 15억 정도로 추정

  ※ 추정 근거 : 1. 동일평수 동일구조 비슷한 층 23.12월에 15억에 거래

                        2. 동일평수 동일구조 저층매물이 최저가 15억

                        ☞ 종합적으로 고려하여 약 15억 정도로 추정

 

 

■ 예상 낙찰가 : 13.1억

  ※ 추정 근거 : 1. 권리관계에 확인해야할 부분이 있는 물건

                        2. 사람들이 좋아할만한 인기있는 단지

 

■ (추정시세) - (예상 낙찰가) = 1.9억

 

 

"주의 사항"

■ 위의 내용은 법원경매 사이트 등의 자료를 기반으로 한 개인의 의견일 뿐이며,

   접근가능한 정보가 제한적인 점 등의 이유로 분석에 오류가 있을 수 있음을 밝힘.

   투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알립니다.