[부동산 경매 분석] 도림동 영등포아트자이 전용84㎡ / 2023타경504

영등포아트자이 경매, 2023타경504

"사건 기본정보"

■ 대상 물건 : 서울시 도림동 영등포아트자이(서울시 영등포구) 102동 302호

■ 면 적 : 전용 84㎡

■ 최소입찰가 : 7억 9,040만원

■ 필요보증금 : 7,904만원 이상

■ 입찰일 : 2024년 3월 28일 (목)

■ 법 원 : 서울남부지방법원(목동역 인근)

■ 사건번호 : 2023타경504

 

"단지 정보"

■ 입 지 : 영등포역 직선거리 도보 12분, 신도림역 직선거리 도보 12분

              지하철과 가까운 듯 아닌듯 한 거리로, 대부분 버스를 많이 이용

 

              신안산선(25.4월 개통 예정) 들어오면 파란색으로 표시한 부분에

              도림사거리 역이 들어올 예정으로, 여의도 접근성이 더 좋아짐

 

              다만 바로 옆에 지상철로가 있어 앞쪽 동은 소음이 좀 있다는 평

 

              근처 영등포 타임스퀘어 및 백화점 있어 생활편의시설은 갖춰진 편

 

 

■ 평면도 : 남향 2-Bay, 서향 3-Bay의 코너 구조

 

 

■ 그 외 기본 정보 : 14년도, 836세대

                              호갱노노에서 입주민 후기를 보면 주차공간이 널널하다는 평

 

 

 

"분 석"

■ 임차인 현황 : 세입자 점유 중으로 추정되나,

                         무슨 형태의 계약인지 알 수 없는 부분 다수 존재

 

아래의 매각물건명세서를 보면, 특이한 점이 몇가지 있습니다.

 

의문점 1. 두 명의 사람이 점유중인데, 점유부분이 각각 안방1칸과 방1칸으로 되어있음.

                해당 단지가 분리형 아파트가 있는 단지면 약간의 이해라도 가지만,

                그렇지도 아닌 상황에서 무슨 상황인지 알기 어려움.

 

의문점 2. 이와 같은 특이한 형태의 계약을 하려면,

                일반적으로는 세입자와 집주인이 지인관계이나,

                이 경우에는 세입자 김영순씨가 14년도에 먼저 전입하고,

                그 이후 15년도에 소유자가 소유 등기를 하였으며,

                마지막으로 세입자 홍민서씨가 23년도에 전입신고를 함.

 

의문점 3. 매각물건명세서로만 보면,

                별도의 차임(월세) 없이 보증금만 각각 7천만원, 2천만원인 상황인데

                이 지역 전세가를 보았을 때 이는 시세보다 한참 낮은 가격임에 따라

                무슨 거래인지 알기 어려움.

 

법적으로만 따지면, 홍민서씨는 전입일자와 확정일자 모두(23.01.03)

말소기준권리(17.07.03) 이후여서 대항력도, 우선변제권도 없으며,

 

김영순씨는 전입일자(14.04.07)는 말소기준권리보다 이전,

확정일자(23.03.06)는 말소기준권리보다 이후임에 따라

낙찰을 받아도 계약 만기까지 살 수 있는 대항력은 있고,

우선변제권은 없이 한참 후순위로 배당을 받을 수 있습니다.

 

따라서, 홍민서씨와 관련된 권리는 인수될 것이 없어 신경쓸일이 없지만,

대항력 있는 임차인(김영순씨)은 배당을 통해서 보증금을 다 받지 못하면

남은 보증금은 낙찰자가 돌려줘야합니다.

 

예상 배당표를 작성해보면,

딱봐도 김영순씨가 배당을 통해 1원이라도 받을 수 있는 확률은 0입니다.

(등기부 현황 내용이 너무 길어서 캡쳐 사진을 떠오지 못했습니다)

 

따라서 낙찰자가 김영순씨에게 7천만원을 돌려줘야 하는 상황입니다.

 

더 나아가, 김영순씨가 7천만원 받고 순순히 바로 (안방에서) 나가겠다하면

낙찰자는 7천만원을 주고 김영순씨를 내보내면 되지만,

계약 만기까지는 살겠다고 하면,

계약 만기 전까지는 김영순씨를 내보낼 수 있는 방법이 없습니다.

(이 경우 7천만원은 계약 만기일 때 돌려줘야 함)

 

이 내용 참고해서 입찰해야 할 것입니다.

 

뿐만 아니라, 홍민서씨는 어차피 받을 수 있는게 없어

계속 저기서 거주할 권리가 없음에도 불구하고 나가지 않고 버틸 수도 있습니다.

그런 측면에서 홍민서씨에 대한 명도는 조금 난항을 겪을 수도 있겠네요.

 

근데 여담이지만, 개인적인 생각으로는 이렇게 비정상적인 계약형태면

뭔가 특수한 관계가 있는 사이일 가능성이 높아 보여서,

혹시 입찰전에 이를 파악하고 입찰하신다면 남들보다 조금 더 유리한 위치에서

입찰하실 수는 있을 것 같습니다.

(말로만 듣던 가장임차인인가..? 싶은 생각도 들고 하네용... 

 이번거는 저도 무슨상황인지 모르겠습니다.)

 

 

■ 인수되는 권리 : 김영순씨의 보증금 7천만원

 

■ 현재 시세 추정 : 약 10.5억 정도로 추정

  ※ 추정 근거 : 1. 동일평수 동일구조 거래는 최근에 없음

                        2. 동일평수 다른구조 거래는 23.12월에 11억(철로에서 먼 동, 8층)

                        3. 동일평수 동일구조 동일동 매물 최저가는 현재 11.5억이나 이는 고층

                        ☞ 종합적으로 감안하여 보수적으로 약 10.5억 정도로 추정

 

 

■ 예상 낙찰가 : 8.9억

  ※ 추정 근거 : 1. 보기 드물게 복잡하고 독특한 케이스의 임차인 현황

                        2. 보증금 7천만원 인수

 

■ (추정시세) - (보증금) - (예상 낙찰가) = 0.9억

 

 

"주의 사항"

■ 위의 내용은 법원경매 사이트 등의 자료를 기반으로 한 개인의 의견일 뿐이며,

   접근가능한 정보가 제한적인 점 등의 이유로 분석에 오류가 있을 수 있음을 밝힘.

   투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알립니다.