[부동산 경매 분석] 마곡생활권을 누릴 수 있는 가성비 단지 우장산힐스테이트 전용59㎡ / 2023타경123803

우장산힐스테이트 경매, 2023타경123803

"사건 기본정보"

■ 대상 물건 : 서울시 내발산동 우장산힐스테이트(서울시 강서구) 106동 1002호

■ 면 적 : 전용 59㎡

■ 최소입찰가 : 7억 9,600만원

■ 필요보증금 : 7,960만원 이상

■ 입찰일 : 2024년 5월 9일 (목)

■ 법 원 : 서울남부지방법원(목동역 인근)

■ 사건번호 : 2023타경123803

 

"단지 정보"

■ 입 지 : 마곡생활권을 누릴 수 있는 가성비 단지

 

우선 기본정보부터 서술하면,

5호선 발산역 직선거리 도보 4분으로

완전 초역세권 단지입니다.

그에 따라 여의도 접근성은 좋은 편이며,

광화문은 양호, 강남은 조금 먼 느낌이 있습니다.

 

초등학교는 가곡초등학교 배정으로,

직선거리 도보 5분으로 길만 건너면 바로 학교입니다.

 

그 외에 이대서울병원도 바로 앞에 있고,

근처에 NC백화점을 비롯한 상권도 많아 

인프라도 잘 갖추어져 있으며,

뒤에 우장산도 있어 녹지도 잘 갖추어져 있습니다.

 

서울의 다른지역과 거리가 멀다는 점만 빼면

살기엔 좋은 동네입니다.

 

 

위치도 발산역 바로 앞이고,

아파트 이름도 '마곡'이 아니라 '우장산'이 붙는 탓에

마곡생활권임을 잘 모르시는 분들이 간혹 있는데,

(다른분들은 아니실 수도 있겠지만, 저는 가보기전까지 그랬습니다 ㅋㅋㅋㅋ)

여기서부터 마곡생활권이 시작되는 단지입니다.

 

조금 남쪽에 우장산아이파크이편한세상, 강서힐스테이트 등

브랜드 대단지들이 더 있긴 하지만,

마곡이 도보생활권이라고 보기엔 조금 어렵고,

그 주변 분위기도 살짝 어수선한 느낌으로 마곡과 다릅니다.

우장산힐스테이트 윗쪽부터 흔히 아시는 마곡의 느낌이라고 보시면 될 것 같습니다.

 

그 경계에 있는 단지여서 그런지,

마곡의 엠밸리 단지들에 비해 가격이 저렴한 편이라

(물론 연식차이도 좀 있긴 합니다)

마곡생활권을 누릴 수 있는 가성비 단지로 많은 분들에게 인기가 많기도 합니다.

 

그 외에 또 하나의 장점을 꼽자면,

이 시기에 지어진 아파트들에서 자주 볼 수 있는 광폭베란다 구조의 집입니다.

그래서 비슷한 평수의 다른 단지들 대비 조금 더 넓다고 느끼실 수 있는 구조입니다.

 

장점이 많은 단지이지만, 너무 장점만 적어놓아서 단점도 서술하자면,

위에도 언급했듯이 여의도를 제외한

서울 다른 지역으로의 접근성이 좀 떨어집니다.

 

 

■ 평면도 : 서향 3-Bay 구조

 

■ 그 외 기본 정보 : 05년도, 2198세대

 

05년도에 지은 모든 아파트들이 그런 것은 아니지만,

05년도는 광폭베란다가 가능했던 시기라

이 단지는 광폭베란다를 갖추고 있습니다.

 

 

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"분 석"

■ 임차인 현황 : 소유자 점유 중으로 추정

  ※ 받을 배당이 없고, 소유자의 경우 대개 집에 대한 애착이 강한 경우가 많아,

      낙찰 후 명도 시 명도가 상대적으로 어려울 수 있음.

 

 

 

■ 인수되는 권리 : 소유자 거주중임에 따라 추가 인수되는 권리 없음

 

■ 현재 시세 추정 : 약 9.6억 정도로 추정

  ※ 추정 근거 : 1. 동일평수 동일구조 동일향(서향) 24.3월 10.4억(6층),

                             24.1월 9.8억(4층)에 거래

                        2. 동일평수 동일구조 남향 24.2월 9.2억(1층),

                            10.5억(17층), 10.65억(8층),

                            10.35억(9층), 9.47억(9층, 비선호동)에 거래

                        3. 동일평수 동일구조 매물 최저가 10.1억(10층, 비선호동)

                        ☞ 남향 1층 실거래가인 9.2억보다는 높을 것으로 판단되며,

                             다른 사항들도 종합적으로 감안하여 약 9.6억 정도로 추정

 

 

■ 예상 낙찰가 : 8.7억

  ※ 추정 근거 : 1. 권리관계 복잡하지 않은 인기 있을만한 물건

 

■ (추정시세) - (예상 낙찰가) = 0.9억

 

 

"주의 사항"

■ 위의 내용은 법원경매 사이트 등의 자료를 기반으로 한 개인의 의견일 뿐이며,

   접근가능한 정보가 제한적인 점 등의 이유로 분석에 오류가 있을 수 있음을 밝힘.

   투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알립니다.