[부동산 경매 분석] 남가좌동 DMC센트럴아이파크 전용84㎡ / 2023타경56049

남가좌동 DMC센트럴아이파크 경매, 2023타경56049

"사건 기본정보"

■ 대상 물건 : 서울시 남가좌동 DMC센트럴아이파크(서울시 서대문구) 113동 1702호

■ 면 적 : 전용 84㎡

■ 최소입찰가 : 8억 5,520만원

■ 필요보증금 : 8,552만원 이상

■ 입찰일 : 2024년 3월 12일 (화)

■ 법 원 : 서울서부지방법원(애오개역 인근)

■ 사건번호 : 2023타경56049

 

"단지 정보"

■ 입 지 : 가재울뉴타운 내 신축단지 중 하나

              가좌역에서 직선거리 도보 18분, DMC역에서 직선거리 24분

              도보권에 지하철 없음에 따라 대부분 버스 이용

              5분 거리에 서부선(새절~신촌~여의도~) 착공 계획 있음

              연가초등학교 직선거리 도보 4분

 

 

■ 평면도 : 남향 3-Bay 구조

 

■ 그 외 기본 정보 : 18년도, 1061세대

 

 

"분 석"

■ 임차인 현황 : 임차인 거주 중(배당요구함)

 

 

■ 인수되는 권리 : 인수되는 권리 없을 것으로 예상

 

특이사항 1. 임차인의 확정일자 및 전입일(18.11.5)이 말소기준권리(19.7.1)보다 빠름

                 ☞ 대항력 있는 임차인이나, 배당요구를 했으므로 배당과 함께 명도 가능

 

특이사항 2. 임차인의 보증금 증액계약이 있었으며, 증액분에 대한 확정일자(20.10.7)는 말소기준권리(19.7.1) 이후

                 ☞ 증액된 부분만큼만 말소기준권리보다 후순위

 

                      다만, 이 경우 예상배당표를 작성해보면 (보수적으로 최소입찰가 수준인 8.6억 낙찰 가정)

                      1순위 임차인               (18.11.5) : 5.2억원 배당

                      2순위 인천산림조합      (19.7.1) : 1.32억원 배당

                      3순위 임차인               (20.10.7) : 0.8억원 배당

                      4순위 인천산림조합      (21.5.6) : 1.2억원 배당

                      5순위 애큐온저축은행  (22.1.4) : 0.08억원 배당

                      그 이하 후순위                           : 배당받지못함

 

                      따라서 이 경우엔 인수되는 권리가 없을 것으로 예상됨

 

 

■ 현재 시세 추정 : 약 11.3억 정도로 추정 

  ※ 추정 근거 : 1. 로얄동 로얄층 매물

                        2. 비슷한 로얄동(다른동) 동일층이 최근에 11.4억에 거래(23년 12월)

                        3. 현재 매물 최저가격 10.5억이나, 로얄층 매물은 최소 11.3억

                        ☞ 종합적으로 감안하여 약 11.3억 정도로 추정

 

 

■ 예상 낙찰가 : 9.9억

  ※ 추정 근거 : 1. 겉보기엔 복잡해보이는 권리관계

                        2. 1차 경매 최저입찰가가 10.69억이었는데, 유찰된 점을 감안

                        ☞ 종합적으로 감안하여 약 9.9억 정도로 추정

 

■ (추정시세) - (예상 낙찰가) = 1.4억

 

 

"주의 사항"

■ 위의 내용은 법원경매 사이트 등의 자료를 기반으로 한 개인의 의견일 뿐이며,

   접근가능한 정보가 제한적인 점 등의 이유로 분석에 오류가 있을 수 있음을 밝힘.

   투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알립니다.